용어 사전

지역주택조합

같은 지역에 거주하는 무주택자 또는 소형주택 보유자가 조합을 만들어 직접 시행자가 되어 주택을 짓는 제도입니다.

일반 분양과 근본적으로 다른 점은 조합원이 사업 주체라는 것입니다. 아파트를 사는 것이 아니라 사업에 참여하는 것입니다. 사업이 잘되면 이익이 조합원에게 돌아가고, 문제가 생기면 부담도 조합원이 집니다.

조합설립인가 · 사업계획승인

조합설립인가는 조합이 법적으로 설립되는 절차입니다. 주택건설대지의 80% 이상 사용권원과 15% 이상 소유권을 확보해야 받을 수 있습니다.

사업계획승인은 설계·세대수·배치 등 사업 내용을 관할 지자체가 승인하는 절차입니다. 이 단계를 통과해야 착공할 수 있습니다. 승인 전에는 세대수와 평형 구성이 바뀔 수 있습니다.

업무대행자

조합 업무를 대신 처리하는 회사입니다. 조합원 충원, 인허가 지원, 사업 관리 등을 맡습니다.

조합과 계약을 맺고 보수를 받습니다. 그 보수는 사업비에 포함되고, 결국 조합원이 부담합니다. 업무대행계약서에서 대행 범위와 보수를 확인하십시오.

시행사 · 시공사

시행사는 사업을 추진하는 주체입니다. 지역주택조합에서는 조합 자신이 시행사입니다. 시공사는 건물을 짓는 건설사입니다.

시공사가 선정되었다고 해서 확정이 아닙니다. 도급계약이 체결되었는지, 그리고 시공보증이 있는지가 실질적인 기준입니다.

분담금

조합원이 부담하는 총 금액입니다. 토지비, 공사비, 사업 경비가 모두 포함됩니다.

확정 분양가가 아닙니다. 사업비가 늘어나면 총회 결의를 거쳐 증액될 수 있습니다. 조합규약에서 증액 조건과 결정 절차를 확인하십시오.

가입비 · 업무추진비

가입 단계에서 내는 금액입니다. 가입비등은 예치기관에 예치하도록 되어 있습니다.

탈퇴 시 반환 여부와 시기를 조합규약에서 반드시 확인하십시오. "사업 종료 후 정산 시 반환" 조항이면 사업이 끝날 때까지 받지 못합니다.

중도금 대출

분담금 중 중도금을 금융기관에서 빌리는 것입니다. 조합이 알선하는 경우가 많습니다.

대출 주체가 누구인지, 이자를 누가 부담하는지 확인하십시오. 무이자라면 그 조건과 기간이 무엇인지 서류로 확인해야 합니다.

예비비

예상치 못한 지출에 대비해 사업비에 잡아두는 금액입니다. 예비비가 지나치게 적으면 사업비 증액 가능성이 높다는 신호로 읽을 수 있습니다.

사용권원 · 소유권

사용권원은 토지를 사용할 수 있는 권리입니다. 토지사용승낙서를 받은 상태를 포함합니다. 소유권은 실제로 소유한 상태이며, 등기가 이전되어야 합니다.

"토지 80% 확보"라는 말은 대개 사용권원 기준입니다. 소유권과는 다릅니다.

신탁

토지 소유권을 신탁회사에 맡기는 것입니다. 조합의 자산을 보전하고 처분을 제한하는 목적입니다.

담보신탁과 관리신탁 등 유형이 다르고, 신탁원부에 적힌 내용이 실제 조건입니다. 등기사항증명서에서 신탁등기를 확인한 뒤 신탁원부를 열람하십시오.

매도청구

일정 요건을 갖춘 조합이 미확보 토지의 소유자에게 매도를 청구할 수 있는 제도입니다.

청구한다고 바로 확보되는 것이 아닙니다. 소송으로 이어지면 상당한 기간이 걸리고, 가격도 법원이 정합니다. 사업 지연의 주된 원인 중 하나입니다.

환지방식

토지 소유자에게 돈으로 보상하는 대신, 개발된 땅으로 돌려주는 방식입니다.

수용방식은 사업시행자가 토지를 매입해 개발한 뒤 분양합니다. 환지방식은 원래 소유자가 토지를 내놓고, 도로·공원 등 기반시설을 만든 뒤 남은 땅을 다시 배분받습니다.

감보율

환지 과정에서 줄어드는 토지의 비율입니다.

기반시설 용지와 체비지로 빠지는 만큼 돌려받는 땅이 줄어듭니다. 100㎡를 내놓고 60㎡를 돌려받으면 감보율은 40%입니다. 면적은 줄지만 기반시설이 갖춰져 땅의 가치는 올라간다는 것이 이 방식의 전제입니다.

체비지

사업비를 충당하기 위해 매각하는 토지입니다. 환지로 돌려주지 않고 사업시행자가 확보해 팔아서 비용을 조달합니다.

지구 안의 땅은 소유 구조가 갈립니다. 체비지는 사업시행자가 단일 소유하므로 매매 한 건으로 통째 확보됩니다. 반면 개별 토지주들이 나눠 가진 땅은 사업자가 각각으로부터 직접 매입해야 합니다.

"토지 매입률 ○○%"라는 표현이 나오는 것 자체가 후자 구조라는 뜻입니다. 체비지라면 계약 한 건으로 끝나기 때문입니다. 어느 구조인지에 따라 미매입 토지가 남을 가능성이 달라집니다.

환지예정지 지정 · 환지처분

환지예정지 지정은 환지가 확정되기 전에 미리 위치와 면적을 정해두는 절차입니다. 이 단계부터 해당 토지를 사용할 수 있습니다.

환지처분은 환지를 최종 확정하는 처분입니다.

체비지를 매입한 경우, 매수인은 소유권이전등기를 마친 때에 소유권을 취득합니다. 환지처분이 공고되었더라도 등기 전에는 등기부상 소유자가 아닙니다.

도시개발법 제42조제5항

도시개발사업조합

환지방식 도시개발사업을 시행하기 위해 토지 소유자들이 구성하는 조합입니다.

지역주택조합과는 완전히 다른 조합입니다. 목적도 근거 법률도 다릅니다. 도시개발사업조합은 토지를 정리해 택지를 만들고, 지역주택조합은 그 택지에 주택을 짓습니다. 같은 사업지에서 두 조합이 각각 역할을 맡는 경우가 있어 혼동하기 쉽습니다.

세대주 · 세대원

세대주는 주민등록등본에 세대주로 표시된 사람입니다. 조합원은 세대주여야 합니다.

세대원은 같은 세대별 주민등록표에 등재된 사람입니다. 주택 소유 판단에서는 세대가 분리된 배우자와 그 배우자가 속한 세대의 구성원까지 포함해서 봅니다.

자격 요건 자세히 보기

주거전용면적

주거 용도로만 쓰이는 면적입니다. 공급면적이나 계약면적과 다릅니다.

85㎡ 기준은 전용면적입니다. 공급면적 112㎡ 주택이 전용 84㎡인 경우가 많습니다.

결원 충원 · 추가모집

결원 충원은 조합원의 사망, 탈퇴, 자격 상실 등으로 결원이 생긴 범위에서 새 조합원을 받는 것입니다.

추가모집은 사업계획승인 과정에서 세대수가 변경되어, 시장·군수·구청장의 승인을 받아 조합원을 더 받는 것입니다. 근거 조문과 절차가 다릅니다.

결원 충원 자세히 보기

전산검색

시장·군수·구청장이 주택전산망을 통해 조합원 자격 해당 여부를 확인하는 절차입니다. 조합설립인가, 사업계획승인, 사용검사 단계에서 이루어집니다.

자격 요건은 반드시 검증됩니다.

조합규약

조합의 운영 규칙입니다. 탈퇴 조건, 환불 범위, 자격 상실 사유, 임원 권한 등이 담깁니다. 변경하려면 총회 의결을 거쳐야 합니다.

총회

조합의 최고 의사결정 기구입니다. 조합원 전원으로 구성되며, 주요 사항은 총회 결의를 거쳐야 합니다.

총회 회의록은 조합 운영 상태를 보여주는 가장 직접적인 자료입니다. 최근 총회가 언제 열렸는지, 분담금 증액 이력이 있는지 확인할 수 있습니다.

조합 가입 계약 설명 확인서

모집주체가 가입 계약서의 내용을 설명하고, 신청자가 이해했음을 확인하는 서식입니다. 교부받게 되어 있습니다.

서명 전에 내용을 읽으십시오. 서명하면 설명을 들었다는 근거가 됩니다.